▲최근 집값과 전셋값 하락으로 아파트 ‘역전세난’이 서울로 확산되고 있다. 서울 송파구의 한 부동산중개업소.

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 못 주겠다고 버티면 어떻게 해야 할까. 집주인을 '어르고 달래도' 소용없다면, 현실적인 방법은 소송뿐이다. 단계별로 알아보자.

내용증명 보내기

일단 집주인에게 '○일까지 전세금을 돌려달라'는 내용증명을 보내야 한다. 내용증명은 우체국이 편지 내용과 날짜를 증명해 주는 역할을 해, 나중에 분쟁이 생길 때 근거가 된다. 개인이 보내든, 변호사를 통해 보내든 효과는 같다.

어떻게

내용증명에 적을 건 ①발신인과 수신인의 이름, 주민번호, 연락처 ②임대차 계약 내용(금액, 계약 날짜 등) ③보증금 반환 기간 종료에도 돈 주지 않는 내용 ④보증금 반환 요청(소송 의사 등 표현) ⑤보증금 반환 계좌번호 등이 기본이다. 이를 반영한 '동일한 내용'의 문서 3통을 편지지 등에 작성, 우체국에 가서 내용증명 우편을 보내달라고 하면 된다. 우체국에선 3통을 확인한 뒤 1통은 돌려주고, 다른 1통은 자체 보관한다. 나머지 1통은 상대방에게 등기우편으로 보낸다.

그래도 버티면?

관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 된다. 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 하거나 주민등록을 옮겨야 할 경우 세입자가 전세금에 대해 법적 보호를 받기 위한 조치다. 원칙상 집을 비우면 세입자의 우선변제권이 사라지는데, 등기를 신청하면 2~3일 안에 등기명령이 나와 대항력이 유지된다. 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 주민등록등본 등이 필요하다. 집주인 입장에선 임차권 등기가 등기부상에 적히면 다른 세입자를 구하기 어려워지고, '소송을 한다'는 심리적 압박을 받게 된다.

마지막 방법은

만약 이후에도 돈을 받지 못하면 법원에 전세금 반환 소송을 진행해야 한다. 임차한 집을 경매에 부칠 수 있어 전세금을 돌려받는 가장 확실한 방법이다. 그러나 그만큼 시간과 비용 부담이 크고, 스트레스도 적지 않다. 경매 절차를 밟기 전에 집주인이 주택 소유권을 잃는 게 두려워 보증금을 내주는 경우도 있다. 경매로 집이 넘어가도 돈을 100% 돌려받을 수 있는 건 아니다. 낙찰가격이 보증금보다 낮으면 돈을 일부 떼일 수 있다.