저출산 현상이 계속되어 인구가 감소하면 부동산의 가격은 어떻게 될까?

세금이 인하되면 주택 수요가 증가한다. 특히, 세금이 많은 고급 주택의 수요가 증가하여 가격이 상승하게 된다.

● 금리 인하

금리가 인하되면 주택 구입 부담이 감소하여 주택 수요가 증가한다.

● 1인 가구의 증가

대가족, 핵가족에서 1인가구로 분화하면 주택 수요는 증가한다.

이것 이외에도 교육제도, 산업의 변화, 정치제도, 안보, 전쟁 등 다양한 요소가 주택 가격에 영향을 준다. 하지만 가장 중요한 것은 인구의 증가, 소득의 증가, 인플레이션, 건축비 상승 등이다. 앞으로도 인플레이션과 건축비는 지속적으로 상승할 것이기 때문에 부동산 가격은 지속적으로 상승할 가능성이 크다.

부동산의 하락 요인은 다음과 같다.

● 인구의 감소

인구가 감소하면 주택 수요가 감소하여 주택 가격은 하락한다.

서울 강남, 첨단산업도시의 인구는 증가하는 반면에 농촌, 지방도시 등의 인구는 감소한다. 저출산으로 경제활동인구가 감소하고 인건비가 상승하여 산업경쟁력을 잃어가고 있다. 이로 인하여 공장이 많은 산업도시의 인구는 감소할 것이다. 농촌, 지방도시, 산업도시의 부동산 가격은 인구 감소에 의하여 지속적으로 하락 압력을 받게 될 것으로 전망된다.

● 소득의 감소

경제 불황, 저성장 등으로 가계 소득이 감소하면 주택 구입 여력이 감소하여 수요가 감소한다. 특히, 조선, 기계 등의 산업도시는 경쟁력이 약화되어 가계소득이 감소할 가능성이 있다. 지방도시와 산업도시의 부동산 가격은 소득감소에 의하여 지속적으로 하락 압력을 받게 될 것으로 전망된다.

● 세금 인상

세금이 인상되면 주택 매매 및 보유 부담이 증가하기 때문에 수요가 감소한다. 반면에 매도하려는 사람은 증가하여 주택 가격은 하락하게 된다.

● 금리 상승

대부분의 사람들은 은행에서 돈을 빌려서 주택을 구입한다. 따라서 금리가 상승하면 주택 수요가 감소한다.

앞으로 국가 전체의 인구는 감소하지만 서울, 특히 강남 지역의 인구는 감소하지 않는다. 수많은 사람들이 강남으로 들어오려고 하기 때문이다. 사람들은 농촌 à 지방도시 à 수도권 à 서울 à 강남으로 이주 한다. 따라서 서울의 인구는 상당 기간 유지될 것이다. 이런 경향은 우리나라 인구가 2000만명 이하로 감소할 때까지 지속될 것이다.

반면에 농촌과 지방도시의 인구는 감소할 것이다. 공장이 많은 산업도시도 몰락할 것이다. 따라서 농촌과 지방, 산업 도시의 부동산 가격은 지속적으로 하락 압력을 받게 될 것으로 전망된다.

경제 불황에 취약한 산업도시의 가계소득은 빠르게 감소하여 산업도시의 부동산 가격이 하락할 가능성이 크다. 반면에 고소득 전문직이 모여 사는 서울강남의 가계소득은 꾸준히 상승하여 서울강남의 부동산 가격은 계속 상승할 가능성이 있다.

우리나라의 부동산 가격은 인플레이션과 건축비 상승으로 하락 가능성은 크지 않다. 하지만 인구가 감소하고 소득이 감소하는 농촌, 지방도시, 산업도시는 정체될 가능성이 크다. 반면에 인구가 집중되고 소득이 증가하는 서울강남과 한강변, 서울 도심의 부동산 가격은 앞으로도 지속적으로 상승할 가능성이 있다. 이런 배경에서 ‘똑똑한 한 채’라는 말이 나온 듯하다.

▲김민식 칼럼리스트, 두리저출산연구소 소장