세입자 보호 취지에도 전세품귀 가속화 불가피

중장기적으로 수급불균형 초래...결국 "거주비 부담 커질 것"

여당이 전세 신규 계약에도 임대료 상한 5%를 적용하는 방안을 검토하면서 전세난에 '기름을 붓는 격'이 될 수 있다는 지적이 나온다.

신규 계약에 임대료 상한선을 적용하면 임대차법 시행 이후 발생한 전세품귀 현상이 가속화되고, 전셋값 폭등으로 이어질 것이란 관측이 많다. 정부와 여당이 임대차법 시행 1년간 상당한 부작용을 초래했음에도 추가 규제를 시사해 현실 인식이 부족하다는 비판의 목소리도 적지 않다.

◆ 전세 신규계약도 5% 상한 검토...전세품귀 가속화

27일 정치권과 부동산업계에 따르면 여당이 검토하는 전·월세 상한제를 신규 계약까지 확대 방안에 대해 전세시장 불안이 더욱 극심해질 것이란 평가가 나온다.

전날 윤호중 더불어민주당 원내대표는 당 최고위원회의에서 "계약갱신청구권을 행사한 세입자들이 앞으로 1년 뒤면 계약이 만료된다"며 "정부 여당으로서 책임 있는 검토를 통해 제도 개선방안을 만들겠다"고 말했다. 이어 "신규 계약의 경우 지난 1년간 임대료를 크게 상승하는 문제점이 있었다"고 덧붙였다.

임대차법 중 전·월세 상한제는 계약 갱신 때 임대료의 인상 폭을 기존 금액의 5% 이내로 제한한다. 현재 계약의 갱신 때에만 이 법이 적용할 수 있는데 이를 신규 계약으로 확대하겠다는 뜻이다. 또 계약갱신 기간을 4년에서 6~8년으로 확대하는 방안도 검토 대상이다. 

이에 대해 시장에선 우려가 더 큰 상황이다. 재계약뿐 아니라 신규 계약까지 임대료 상한선 5%를 적용하면 시장에 전세물량 품귀현상이 가속화될 수밖에 없다. 임대인들이 기대수익률을 맞추기 어렵다보니 반전세 또는 월세로 전환하는 비중을 늘어날 여지가 커서다.

▲윤호중 더불어민주당 원내대표가 27일 오전 서울 여의도 국회에서 진행된 원내대책회의에 참석해 모두발언을 하고 있다.

이 경우 단기적으로는 전셋값 상승이 제한되겠지만 중장기적으로 세입자의 임대료 부담이 더 커질 수 있다. 전세매물은 사실상 사라져 세입자 대다수가 월세를 부담하는 현상이 일반화될 가능성이 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "기존 임대차법만으로도 전세시장에 미치는 부정적인 영향이 상당하다"며 "신규 계약까지 임대료 상한선이 도입되면 전셋값 불안이 더 가속화될 가능성이 있다"고 설명했다.

◆ 임대차법 시행 1년...앞으로가 더 문제

임대차법 시행된지 1년이 지나면서 전세시장에 상당한 부작용을 낳았다.

지난 1년간 서울 아파트 전셋값이 평균 1억원 넘게 상승했다. KB국민은행에 따르면 이달 서울 아파트 평균 전셋값은 6억3483만원으로, 새 임대차법이 시행된 작년 7월(4억9922만원)보다 1억3562만원 올랐다. 이는 직전 1년 상승액 3568만원과 비교하면 3.8배 높은 수준이다.

경기·인천의 상승률은 더 가파르다. 경기·인천을 포함한 수도권의 경우 작년 7월 3억3737만원이던 아파트 평균 전셋값은 이달 4억3382만원으로 9645만원 뛰었다. 직전 1년 상승액 2314만원과 비교하면 4.2배 높은 수준이다. 서울에서 거주하던 세입자들이 물량부족과 전셋값 급등을 이유로 경기·인천으로 이동하는 탈(脫)서울 현상이 나타났기 때문이다. 실제 작년 6만명 수준이던 서울 순유출 인구가 올해는 10만명이 넘을 것으로 보인다.

앞으로가 더 문제라는 지적도 있다. 임대차법 시행 1년이 지나면서 갱신 계약이 1년 후부터 순차적으로 만기 도래한다. 교통과 교육 인프라가 좋은 지역은 최근 1년새 2억~3억원 상승한 경우가 대부분이다. 세입자 입장에서는 전세금 마련하는 게 만만치 않은 것이다.

공급부족도 전세난에 불안 요소다. 신규 아파트 공급이 부족하다 보니 세입자가 내 집을 마련할 기회가 줄어든다. 보유·거래세 강화로 기존 주택도 잠긴 상태라 전세뿐 아니라 매매시장의 불안정 장세가 지속되고 있다.

올해 서울의 아파트 입주 물량은 입주자 모집공고 기준으로 3만여 가구로 전년(4만9000여 가구)보다 37% 줄어든다. 내년도 입주 물량도 2만여 가구로, 올해보다 33% 감소할 전망이다.

부동산114 여경희 수석연구원은 "전세시장은 작년 시행된 임대차법과 도심 정비사업 이주, 전세품귀 등으로 불안한 모습을 이어가고 있다"며 "1년 후 갱신 만기가 대거 이뤄지면 수급 불균형이 심화될 수 있다"고 말했다.